• 【上市IPO】“去杠杆”下房地产企业该如何选择 2019-01-18 06:48 作者:365体育_365在线_b
  •   受房地产调控和金融去杠杆的双重影响,2018年房地产企业融资渠道不断收紧,资金成本持续上升,融资环境逆向转变明显,主要呈现以下特点:

      1.传统融资渠道确实在收窄。以资产穿透为代表的新监管要求致使非标债权渠道锐减;银行贷款(开发贷)、公司债发行对房企规模、资质要求进一步提升,传统融资渠道持续收窄。

      2.整体性及结构性因素下融资成本上升。在市场利率上行的大环境下,各大渠道的融资成本都有所上移,包括开发贷成本以及公司债续期转换成本,而最关键的因素在于以开发贷、公司债等为代表的低息成本路径收窄,而其他高息多元融资渠道占比增加,结构性因素导致综合融资成本上升。

      其次,位列地产排行百强头部企业及区域龙头企业在融资门槛抬升的背景下拥有行业优势;

      第三,手握优质持有型物业,特别是政府鼓励的长租类公寓资产的房企,能够透过ABS或以REITs实现融资,借政策优势,享绿色通道。

      在目前融资态势下,房产企业主要的间接融资渠道,各渠道的特点和最新政策动态简要归纳如下:

      渠道特点:公司债由证监会、交易所主管。公司债主要分大公募、小公募、非公开等。此外还有一些专项产品,类似于熊猫债、绿色债,以及可交换债、可转债以及可续期债券等。

      政策动态:2016年上半年房企发行可续期和熊猫债被限制,之后于10月迎来沪深交易所出台地产企业公司债券分类监管函,把可发公司债的地产企业范围大幅缩小;2017年,进一步明确了房企公司债单只规模限制;2018年,通过规范募集资金用途进一步加强了对地产企业发行公司债的监管。

      渠道特点:企业债由发改委主管,审批过程比较慢,但优势在于:一,期限比较长,主流一般是七年。二,因为它是双市场发行的,发改委的企业债又是在银行间可以发行,可以在交易所两边同步的流动,所以流动性比较强。三,资金使用比较灵活。

      政策动态:就市场观察,多数采用租赁住房项目上报。募集资金的多数可以用于补充流动资金,资金用途比较灵活。

      渠道特点:由银行主承,银行资金可以有一些支持。所以在市场成本整体比较高的情况下,对房企的成本降低有一定的作用。

      政策动态:一直以来政策变化不大。从2017年开始,很多符合发行条件的地产企业受公司债政策收紧影响,转而申报发行了大量的债务融资工具,不少房企热衷发债务融资工具。

      ►购房尾款和物业费:属于住宅类,审核较严,发行主体收紧到AA+及以上,同时资产要求主要在一二线城市,购房尾款、物业费的发行利率一般要比商业抵押略高;

      ►供应链金融:与政策导向也比较吻合,能够实现对上下游供应商的融资,同时对地产商一方面不会增加有息负债,另一方面也能节约资本,获市场认可;

      ►CMBS和类REITs:其特征在于:一,发行主体要求相对较低,发行规模比较大,二,期限长,三,融资成本低;

      ►住房租赁板块:审批快,市场认可度比较高,还可以申报储架模式,提前获取高额度。

      政策动态:融资整个大的方向是收紧的一个态势,包括信用类品种。但是对ABS类,尤其是如下几个特定品种——供应链、类REITs和租赁类型产品,属于鼓励类,就市场成功案例看,成本较低。

      渠道特点:REITs典型的运作方式有两种,其一是特殊目的载体公司(SPV)向投资者发行收益凭证,将所募集资金集中投资于写字楼、商场等商业地产,并将这些经营性物业所产生的现金流向投资者还本归息;其二是原物业发展商将旗下部分或全部经营性物业资产打包设立专业的REITs,以其收益如每年的租金、按揭利息等作为标的,均等地分割成若干份出售给投资者,然后定期派发红利,实际上给投资者提供的是一种类似债券的投资方式。

      政策动态:相比之下,写字楼、商场等商业地产的现金流远较传统住宅地产的现金流稳定,因此,REITs一般只适用于商业地产。

      渠道特点:对于海外上市公司,再融资渠道较为丰富,可以发行公司债、优先票据、可转债、永续债等品种丰富的债券产品。

      政策动态:近期房企海外债券,如公司债、优先票据、可转债、永续债等持续发力,海外直接融资呈现出回归主流的趋势。

      去杠杆的金融大背景下,地产融资的主体、模式和城市都在监管中分化。地产融资新转向呈现如下趋势:

      大型房企/龙头企业的销售集中度进一步提高,金融机构向此类企业靠拢,与重点交易对手达成战略合作,集中投放,呈现马太效应。

      多个二三线年发布了人口引入的鼓励类政策,由于一线城市挤出效应和人口流向叠加,在此类城市集中布局的房企可能会有一个比较丰裕的现金流入。而伴随长三角一体化国家战略落地以及粤港澳大湾区城市群建设,具有丰富产业支持的城市群,将会受到各路资金的持续青睐。在中短期经济形势不明朗情况下,地产的分类调控可能更为合适,2019年“一城一策”有望出现。

      私募基金、资管计划通过委贷参与地产融资,保险资金直接参与债权类地产融资面临阻力,但是集合募集性质的信托资金,以及部分银行资金还是继续参与市场。同时,资金成本上涨、杠杆比例下降、项目要求提高已是必然趋势。“去杠杆,千招万招,管不住货币都是无用之招“,这意味着未来一段时间,货币趋紧仍是主要趋势,但中国金融行业去杠杆政策已渐趋稳健、理性、协调,所以未来对行业影响有限。

      大型房企产品线完整,城市布局合理,在建可售储备充裕,融资工具样样俱全,需要考虑的是把业态和开发阶段拆细,结合现金流特点,对应不同的融资渠道。小型房企需要思考自己的差异化优势在哪里,存量的项目储备还有多少,如何将仅有的标的和可用的工具运用到极致,在存量资产盘活中寻找机会。

      2018年香港市场再度成为中国房地产企业直接融资热门地,于2018年 1月16日上市的正荣地产,引领本轮中国内地房地产企业赴港上市热潮。今年相继有10多家地产企业向香港联交所提交上市申请,包括弘阳地产、大发地产等百强房企已相继实现在港交所首发上市,并在之后通过发行海外债券等方式获得持续融资,为企业进一步发展搭建了良好的资本平台。

      随着近几年中国税务环境的变化,税务成本的评估和考量日益成为选择融资渠道过程中的重要因素。自2018年1月1日起,资管产品在运营过程中的收益需要按照规定缴纳增值税,该政策的出台使得原本几乎零税负的资管产品、投资通道、契约式投资平台产生相应税务成本。对于资产证券化类的融资渠道,需要妥善考虑每一层级的税务影响,避免双重征税甚至是多重征税。此外,无论是选择上市融资、REITs融资还是资产证券化融资,都需要在前期对于所涉及资产和业务进行剥离和重组以达成目标融资架构。考虑到房地产重组交易涉及的税种较多且税负较高,提前合理规划重组的交易安排以实现税负优化是降低整体融资成本的重要考量因素。返回搜狐,查看更多

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