• 2018年房地产投资增速放缓 调控政策趋向长效机制 2019-01-22 07:49 作者:365体育_365在线_b
  •   1月21日,2018年度房地产开发投资数据一经发布,习总书记便在当日强调要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,全面做好住房市场调控等方面的工作。同近年相比,房地产投资在高位运行的趋势不变,而在“房住不炒”的基本认知下,经过长期调控,2018年楼市稳定趋势明朗。业内人士指出,政策对于楼市今后的影响,或将走向长效和成熟。

      政策的变化,始终是影响市场改变的重要一环。习总书记1月21日强调,要稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制方案,全面做好住房市场调控等方面的工作。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进解读认为,强调“稳妥”,实际上也是要求长效机制落实中能够和短期的市场调整进行结合;强调“方案”,这或说明房地产长效发展将走向成熟和成型。相关方案同近期的“一城一策”等概念是有关联的,对于2019年楼市定调有积极的作用。

      回顾2018年政策趋势时,诸葛找房首席分析师陈雷告诉北京商报记者,2018年调控目标从抑制房价过快上涨到坚决遏制房价上涨,调控策略由限购限贷的需求端调控到规范市场销售秩序的供应端调控,更加注重预期管理,调控范围由发达地区向欠发达地区延伸。

      同时,陈雷指出,在金融政策方面,融资环境不断收紧,监管不断加强,房企还债高压下,活下去成为共识。2018调控及金融背景发生全面化转折,而这种转折也使得市场相应的发生一些转折。

      在土地方面,2018年为了缓解供不应求局面,各等级城市纷纷加快供地节奏。1月18日,诸葛找房数据研究中心发布2018年市场总结报告指出,2018年全国重点地级城市土地供应总建面同比增长9.8%,土地成交总建面同比增长1.33%。但市场下行情况下,土地市场转折明显,房企现金流紧张情况下拿地更为谨慎,流拍率上涨、溢价率走低。

      而就在此前,刚迈入新年的第一周,中国人民银行便宣布下调金融机构存款准备金率1个百分点,据报道,此次降准将释放资金约1.5万亿元。

      央行降准消息甫一释放,便引发房地产业内人士的热议。有观点认为,从理论来讲,降准增加市场流动性对资金密集型企业将产生积极影响,将使国内银行信贷能力增强,有利于房地产再融资。

      严跃进指出,随着降准效应的显现和直接融资等方面政策的刺激,部分房企资金上的改善程度也有所体现。然而从市场周期角度看,很多企业资金压力还是偏紧,至少在2019年上半年会维持相对保守的姿态。

      从整体趋势来看,2018年房地产投资增速虽有所放缓,但对比近几年数据,依旧处在高位运行区间。数据显示,2018年全国房地产开发投资超12万亿元,下半年以来,延续1-8月增速回落趋势,全年同比增长9.5%,比该年1-11月份回落0.2个百分点,但比上年同期提高2.5个百分点。国家统计局去年发布的数据显示,2017年全国房地产开发投资将近11万亿元,比2016年名义增长7.0%。

      严跃进告诉北京商报记者,9.5%的增速传递出两个信号。其一,开发投资数据明显好于预期,全年12个月都在高位运行区间。其二,投资数据和当前房地产市场调控和调整明显是有所背离的,这从侧面说明供给端依然是亢奋的。从这个角度看,企业心态依然不错,虽然有各类降温态势,但是在开发投资指标上依然有积极的信号。

      具体来看,在支撑性的住宅投资方面,数据显示,2018年住宅投资约8.5万亿元,增长13.4%,比1-11月份回落0.2个百分点,比上年提高4个百分点。记者梳理发现,住宅投资占房地产开发投资的比重长期维持在70%以上。

      “2018年,房地产去库存效果显现。”国家统计局局长宁吉喆在国新办新闻发布会上指出,2018年末,商品房待售面积约5.2万平方米,比11月末减少214万平方米,比2017年末减少6510万平方米,过去两年间共减少了1.8亿左右平方米的商品房库存。其中,住宅待售面积比11月末减少393万平方米,办公楼待售面积增加93万平方米,商业营业用房待售面积减少166万平方米。

      与此同时,企业土地购置面积、土地成交价款、企业到位资金情况等数据均呈现回落态势。其中,2018年全年房地产开发企业土地购置面积达2.9亿平方米,同比增长14.2%,比上年回落1.6个百分点;土地成交价款超1.6万亿元,增长18.0%,比上年回落31.4个百分点;房地产开发企业到位资金近16.6万亿元,同比增长6.4%,回落1.8个百分点。

      此外,12月份,房地产开发景气指数(简称“国房景气指数”)为101.85,比11月份回落0.09点。

      随着官方以及机构相关数据的出炉,业内人士预测,调控高压下新房市场或将迎来拐点。诸葛找房数据研究中心发布的报告指出,从过去5年诸葛找房监测各等级城市销售面积同比情况来看,2015-2016年两年时间各等级城市均处于上涨态势,2017年随着调控的不断深化,市场形势发生较大变化,一、二线城市处于下跌态势,三四线城市仅小幅上涨。

      陈雷向北京商报记者分析指出,进入2018年,一线城市调控并未放松但市场较之前更加稳定,从销售面积来看除北京同比下跌之外,其他一线城市均有不同程度的上涨,深圳同比上涨12.14%,上涨最多;二线城市纷纷推出人才引进政策,以此来提高城市未来发展竞争力,带动市场发展,长沙、西安、苏州等城市销售面积同比上涨,其中长沙销售面积同比上涨30%。

      陈雷表示,众多三四线城市纷纷出台调控政策,尤其是环一线城市的三四线城市,下跌明显,其中廊坊、常熟、张家口、汕头销售面积同比下跌超40%,重点样本城市成交量首次同比下降。

      《中国房地产市场2018年总结暨2019年展望报告》显示,2018年,百城新建住宅价格整体趋稳,重点城市商品住宅成交规模保持相对稳定;土地推出和成交继续增长,热度明显下降,流拍突出;前11月20家品牌房企累计销售额超过4万亿元,较去年同期提高26.2%,房企普遍业绩保持增长、拿地放缓。

      报告预计,2019年,全国房地产市场将呈现“市场规模高位回落,新开工、投资中低速增长”的特点,商品房价格“稳”字当头,并且不排除微幅下跌的可能。

      中原地产首席分析师张大伟分析认为,在房地产企业冲刺下,2018年12月刷新了单月市场销售面积和销售额的纪录,也是历史上首次单月销售2万亿。他指出,除非出现突然的政策转向,否则2018年的房地产销售纪录很难被打破。“从2018年最后几个月的销售数据看,市场上涨已经乏力,楼市的拐点已经出现。”

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