• 中国不动产金融年会:房地产金融转型与企业升 2019-02-10 08:29 作者:365体育_365在线_b
  •   中国房地产市场正在经历一场自上而下的宏观调控,力度之大史上罕见;同时,截至今年10月底,房地产行业的销售总规模达到9.1万亿,行业集中化程度加剧,前100名房企的市场占有率达到了40%多。

      在当前的行业和市场格局下,房地产和金融的融合进一步加深。大量的金融资本从资产配置的角度出发,大规模介入房地产领域;一些规模房企也开始深度介入金融、保险等业务。如何实现资本与地产的深度融合成为摆在每位房地产从业者眼前的新课题。

      11月23日,在由中国民生银行和全联房地产商会联合主办的中国不动产金融年会2016上,领军地产企业负责人、金融领域高管在其中的对话环节论道行业趋势,对房地产金融转型与企业升级策略进行了逐一解答。

      朗诗集团董事长田明认为,房地产行业有个特点,在每个发达国家或经济体,房地产行业都是国民经济的支柱产业,占GDP比重在5%以上,不会因为生活方式的转变或技术革命使得行业从根本上被颠覆。因此,房地产是一个长久的买卖。

      但是房地产的转型不等同于转行,而是一种战略上的转型,转型的考量一是外部市场环境,二是企业内部有什么资源和禀赋。把外部的形势和内部的资源禀赋考虑充分了,制定一个转型升级的战略,转型才有胜算。

      随着地产行业进入白银时代,大部分的房企都根据自身企业的情况进行了多元化的尝试。

      物业管理是其中之一,并且过去几年在资本市场获得了成功。例如雅居乐将物业管理、装修、旅游等八大有关物管的行业转进了新的平台雅生活,计划未来对接资本市场。除此之外,教育、环保等与房地产主业相关的多元化产业,雅居乐也会尝试。

      对话嘉宾认为,当下规模的增长不是最重要的,对房企来说最重要的是找到未来市场的生存之道或新的商业模式,新的商业模式的探索成功比眼下规模的增长来得更重要。

      2015年开始,房地产与金融两个行业的紧密程度骤然上升,许多房企开始投资金融(如银行、保险公司),而且利用保险资进行大的并购,另一方面,保险公司也在举牌上市房企,收购房地产资产。

      房地产企业规模达到一定程度后,一定会面临增长的瓶颈,希望在房地产主业之外能够衍生出另一个几千亿规模的主业,可以由几千亿的规模迅速做到万亿规模。而在所有行业中,房地产和金融的结合是最紧密的。

      旭辉控股董事兼主席林中却认为,如果房地产企业的规模没有达到1000亿,做金融并不是一个理性的选择,只有大规模房企才具备做金融的能力。

      原因之一是,金融需要做好长期投入的准备,特别是像人寿保险,可能前面要亏5年、10年才可以养大,而且每年都要投资很多资金,这需要每年从主业中抽取一部分利润来反哺金融。而且金融是重资本的行业,100亿的注册资本金很常见,需要持续不断的投入。

      嘉宾们认为,地产企业在做多元化的时候一定要把握趋势,转型时一定要和国家政策和经济趋势相吻合。在做多元化时,要提前布局,谨慎投资。

      钱多,人闲,靠地,这三个词在房地产行业投资中很经典。无论市场环境怎么变,房地产的核心是要买好地,土地是第一位的,要有优质的土地储备。

      房地产行业投资的逻辑包括两个方面,一是投资,即买好地,二是盖好房子,即做好产品。当前房地产行业在快速集中,市场存在错配,空间和时间带来不平衡,这时房地产投资的逻辑是“买对地方、买对时间,尽可能借到能够穿越周期的钱”。

      房企大佬们看到房地产行业有几个重要的趋势,一是中国的城镇化还在稳步进行中,改善型的刚需还在持续的发酵,二是中国的人均收入剔除通货膨胀,还在持续的增长。无论经济环境如何转变,调控如何进行,思考和研究客户和生活方式,研究什么是客户最需要的,对企业来说才是核心。

      资本要求收益回报,稳定的收益、较高的毛利和恰当的投资回报周期是资本所看重的。地产的逻辑是把事做好、把地买好、把产品做好。

      过去一年,许多物业公司通过并购快速扩大物业管理面积,说服资本市场的逻辑是手里的客户越多,增值服务的种类和量也就越大,通过物业管理等于掌握了社区入口。东原地产董事长罗韶颖认为,这个逻辑听起来合理,金融市场也非常配合,但并不是把握了一个小区的入口,物业公司就可以完成对增值服务的全盘接受。无论是卖面包、理发还是做金融,专业的人做专业的事,物业公司的核心还是要把物业服务做好。

      对房企来说,如果把地买对、产品做好,就可以提高毛利,也会获得较好的融资条件。因此,房地产企业无论是开发还是运营,重要的是找到差异化的竞争力,把核心能力建立起来,无论做地产还是金融,日子都会好过。

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