• 房企挺过融资严冬 又现小阳春 2019-05-05 10:14 作者:365体育_365在线_b
  •   在去杠杆背景下,2018年房企融资环境异常严峻,中弘股份等一批中小房企被逼退市,TOP20房企集中度达37.5%。不过,随着宽松预期增强,这一形势正在发生转变,近三个月房企融资、拿地、销售等全过程都出现“小阳春”迹象。

      众所周知,在中央频频放线年房地产开发融资可谓史上最难,吸金能力渐成房企生死线。就在一众房企债务压顶、举步维艰之际,美联储暂停加息,境内外宽松预期增强,融资环境在一季度明显改善,房地产行业迎来喘息良机。

      同策资管数据显示,2019年开年以来,房地产融资可谓春意盎然。40家典型房企在1月融资额环比大涨335.23%至790亿元的基础上,3月继续高位放量,完成融资共计1024亿元,自2017年11月(1246亿元)以来首次突破千亿大关。从融资渠道看,公司债、信托贷款、境内银行贷款、创新型融资方式等均有显著提升。

      进入4月,房企融资势头仍未削减,万科、恒大、融创等行业龙头抛出的各类融资计划异常活跃。4月3日,碧桂园发布公告称,此前宣布的公司债发行工作已于4月2日完成,最终发行规模为5.9亿元,票面利率5.03%。4月7日,万科发布公告称,公司已于4月4日以每股29.68港元的价格,向不少于六名承配人成功配发及发行总数为2.63亿股的新H股,配售净额总额约为66.5亿元。

      4月8日,中国恒大发行3笔合计20亿美元的优先票据,利率区间为9.5%至10.5%。与此同时,上证所宣布受理恒大拟发行不超过200亿元公司债券的申请。4月9日,融创中国宣布发行2023年10月到期的7.5亿美元优先票据,年利率7.95%,所得款项拟主要用于为公司现有债务再融资。

      谈及龙头房企一系列资本运作,渤海证券分析师坦言,当前的政策面上比去年四季度宽松不少,房企融资确实呈回暖之势。中原地产数据显示,在一季度密集发布融资计划后,4月以来房企融资继续高歌猛进,当月融资计划再度逼近千亿。

      安永方面提供的报告称,2017年房企国内平均融资成本约8%至9%,2018年这一数据已超过12%。从近期融资环境有所松动的情况来看,楼市调控最严厉的时期已过去,多家房企公布的融资成本有所降低。

      中原地产首席分析师张大伟表示,从房企融资成本看,目前基本告别两位数。“主流房企境外融资成本均在6%-8%,境内融资的公司债均在5%以内,有些企业债的利率不到4%。”

      新金融记者梳理发现,2月房企整体融资成本为4%至10%,较去年确有明显下降,3月这一数据进一步降至3%至7%。以4月3日发行公司债券的华侨城为例,其本期债券品种一期限5年,第3年末附发行人调整票面利率选择权和投资者回售选择权,发行总额为25亿元,票面利率3.88%。在已披露数据中,融资成本最低的是招商蛇口发行的150亿元可交换债券,票面利率仅0.1%。

      易居研究院智库中心研究总监严跃进对新金融记者表示,房企能否发债关键取决于监管层的态度,近期的密集发债肯定源自审批趋于宽松。“目前市场涨幅明显放缓,政策底部信号逐步释放,随着楼市告别高烧,调控再加码的市场基础并不存在。”

      有观察人士表示,在楼市经历深度调整后,稳预期已成为首要目标,如果房企资金链断裂,将给整个金融系统带来伤害。某大型房企高管也透露,房企融资回暖与监管层希望化解房企债务风险不无关系,“2019年房地产境内外债券还款总额相当于2018年还款规模的两倍多,在融资侧有针对性、有重点地适度调整,可以有效避免行业出现大规模危机。”

      值得一提的是,在央行持续降准,市场资金较为充裕的背景下,一度形成资产荒的局面。各路资金观望一阵后,还是觉得盈利模式较为成熟的房地产企业比较安全。

      一手圈钱,一手拿地。久旱逢甘霖的房企资金面稍有缓解,立即在土地市场呼风唤雨。

      中国指数研究院统计显示,与去年流拍不断形成鲜明对比,3月国内土地市场成交、供给均大幅回升,300个城市土地成交溢价率从前两月的9.5%上升至20.8%,宅地溢价率从10%上升至23.7%。特别是在以天津、杭州、苏州为代表的二线热点城市,众多头部房企展开激烈角逐,高溢价成交地块频现,针对杭州一宗地块的争抢甚至多达366轮。

      去年表现差强人意的天津土拍,今年一季度热度惊人。随着融创、龙湖、旭辉、中铁建等知名房企纷纷出手,全市成功出让纯住宅/商住用地57宗,出让土地总面积414万平方米、成交总金额415亿元,均位列全国第一。要知道,2018年天津全年土地成交总额为961亿元,今年一季度已完成去年近一半的成交额,地块溢价率也由去年四季度的1%回升至6%。

      土地市场的井喷之势,必然要传导至房屋销售市场。多位业内人士表示,1月4日央行宣布降准释放的流动性虽未直指房地产业,但全社会流动性有所增加对房企的间接利好不容忽视。“这不仅提振了房企融资环境,对居民的贷款需求也有积极的改善作用,特别是首套房贷利率连降三个月,明显利好房屋销售。”

      华泰证券研报指出,房贷利率与全国商品房销售增速之间存在明显的负相关,按揭利率改善往往领先销售面积增速,2012年初和2014年末的两次房贷利率拐点向下,都带来了房地产销售面积的见底回升。“当前随着因城施策的推进,部分城市已经开始对部分不合理政策进行微调,我们认为利率和政策的双拐点已经出现,在2019年房地产市场整体向下的环境下实现托底,而部分一二线城市有望实现优先改善。”

      事实上,春节后天津市区新房和二手房交易量反弹力度,均超过去年同期水平。进入3月,房企推盘意愿继续增强,部分银行针对优质客户的首套房贷款利率回归基准,令购房者不再观望,各大售楼处的客户到访量都在大幅增加。

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