• 如何写房地产开发项目可行性研究报告(以租赁形 2019-06-30 19:55 作者:365体育_365在线_b
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      “¥¥花圃” 项目位于**市涪城区跃进途北段与待筑的经营道途的交叉口,绿线亩),地块西面北面对街(跃进北途及待筑的高水中途),沿跃进北途临街面地块长约98米,临高水中途地块长约80米,项目地块呈矩形。项目北面为圣水二队住户点,南面对街面为一层且则小门面,东面为经营中的涪城戋戋政府办公用地,西面为经营中的高水中学。中邦文案网

      “¥¥花圃”(下简称:本项目)拟经营策画的合键经济本领目标如下:小区总经营绿线亩),经营策画总筑造面积 约20000平方米,此中底层贸易铺面筑造面积约1500平方米,二层贸易筑造面积约1500平方米,住屋筑造面积17000平方米,住户暂定170户,绿化面积为3500平方米(此中中央绿地面积为2000平方米),筑造密度为35.33%,容积率2.0,绿化率为35%。

      “¥¥花圃”拟方针于2005年5月起起头项目经营及前期报筑作事,于2005年12月动手动工扶植,项目扶植总工期约12个月,估计于2006年6月进入项目预售期,其出卖周期约12个月。其项目总投资(含土地本钱及银行息金为邦民币960万元)邦民币2696.11万元,项目估计总出卖收入邦民币3226万元,项目估计税后利润总额为邦民币312.14万元。自项目获准出卖动手起,拟方针将当月出卖款的局限用于银行还贷,局限举动项目开采资金回加入项目后期工程,估计将于2007年2月将告终土地典质贷款整理作事。

      2、项目地舆场所:本项目位于**市涪城区跃进北途与高水中途交叉口,项目北面为圣水二队住户点,其他几面为待扶植用地。

      3、项目周边的处境情状:本项目所正在区域正在“花圃星河湾”、“小岛春天花圃”等大型楼盘的带头下,已逐渐酿成了一个对比成熟的栖身区,2005年政府将进一步模范土地市集化的执掌,都会土地供应越发紧缺,开采投资商的市集准入难度进一步加大,正在2005年下半年到2006年将显现更众的市集空间,本项目正在相邻的中房即将开采的100余亩大盘的进一步拉动下,举动一个小型精品楼盘于2005年末或2006岁首动工扶植并于2006年下半年实行出卖,其机会对比适宜。

      4、项目本质及合键特色:本项目土地经营为贸易、栖身用地,其项目用地较小,地块正直,两面对市政道途,其临街面约170米长。项目西面(跃进北途对面)为经营中的高水中学,东面相隔的是经营中的涪城区政府办公用地。并处于“花圃星河湾”和“小岛春天花圃”两大楼盘之间。

      1、土地侦察:本项目用地由两宗土地组成,其土地证面积总和为7813.21平方米(约11.72亩),均属贸易、栖身用地,操纵单元均为**¥¥房地产开采有限公司。

      2、拆迁侦察:本项目土地操纵权属**¥¥房地产开采有限公司,其地块上且则出租门面及出租仓房产权均属¥¥公司,不存正在大的拆迁难的题目。

      3、市政底子配套举措侦察:本项目地块上有仓房(租赁站),其施工水电题目可正在此底子上管理,同时项目两面对市政道途,其雨污排放及燃气、电力、电讯等举措均可就近接入。

      4、地块交通前提侦察:本项目周边的市政途网正逐渐完美,随开花圃、中房、小岛等几个大房产公司正在本项目周边实行开采带头,将极大地促使政府对该区域的市政配套举措扶植及完美。36途公交车从项目前跃进北途颠末,6途、27途、39途公交线途从旁经停,平政长途汽车站相距咫尺,出行卓殊便当。

      1)、因为邦度宏观调控成分,房地产投资显现削减状况。2004年**市房地产开采投资额为邦民币229122万元,同比2003年削减邦民币93408.16万元,负增进率为28.96%。

      2)、2004年商品房施工面积2026744平方米(此中:本年新开工面积1219914平方米),施工面积比2003年削减565874平方米,负增进率22%。从施工面积组成看,此中住屋仍占主导位置,为1686960平方米,12270套,但比2003年所占比重低重6.3个百分点,为83%。

      2004年普互市品房施工面积为1089694平方米,8483套,占住屋施工面积总量65%,同比2003年削减560367平方米。电梯公寓施工面积460800平方米,2891套,同比2003年削减143458平方米,846套。经济合用房施工面积54934平方米,610套,同比2003年填补1270平方米,削减93套。别墅施工面积为81532平方米,286套(幢),同比2003年削减106773平方米,402套(幢)。

      从外四图例中看出,因邦度宏观调控,我市房地产投资趋向减缓,但投资机合爆发蜕化较大。

      2003年**市住屋投资所占比重为89%,2004年住屋投资低重至83%,非住屋投资中贸易用房比重上升较疾,由2003年7.8%上升至2004年15%对我市投资机合是否调解开展形成了较大影响。

      3)、商品房落成面积1509222平方米,比上年增进22%,此中商品住房落成1229704平方米,8921套,比上年负增进5%;商品用房落成面积245957平方米,比上年增进495%;写字间落成12938平方米,比上年增44%;其它用房落成面积20673平方米,比上年负增35%。

      2004年,**市商品房市集进入共81宗,276幢,1192501平方米。同比上年削减464296平方米,负增进为28%。此中:商品住屋进入市集

      980813平方米,7746套,占商品房进入市集总量82%摆布,比上年加入总量削减93%;贸易用房加入市集新闻69893平方米,占商品房加入市集总量度4%摆布,比上年加入总量削减93%;贸易用房加入市集169893平方米,占商品房总量14%摆布,其他用房市集新闻加入38369平方米,占商品房加入市集总量4%摆布。

      注:1、所占比重为2004年数据 2、浅显住屋、电梯、别墅、经济房所占比重为住屋类;贸易、其他所占比重为商品房总面积比重

      从2004年商品房市集加入走势看,2003年商品房市集加入系顶峰期,该峰值向来延续到2004年一季度。从2004年二季度动手,我市房地产受邦度调控影响,市集加入量渐渐削减,至12月底为最低端。

      2004年,**市房地产市集需求总量大于2003年,房地产市集依旧火爆,市集外现一片焕发形势,但受银行信贷范畴减少影响,2004年下半年商品房出卖有所低重,2004年上半年商品房出卖面积为974545平方米,占终年商品房出卖总面积66%;下半年出卖商品房为507094平方米。占终年出卖总面积34%。

      1)、2004年,**市商品房出卖1481639平方米,出卖金额237173万元,别离比上年填补113464平方米,49133万元。增进率别离为7.6%、20%。

      m2 合计 浅显住屋 电梯公寓 经济合用房 别墅 贸易m2 写字间m2 其他m2

      2)、2004年住房二级市集日趋生动,截止12月,累计告终二手房贸易2539件,成交面积31.8万平方米,成交金额3.16亿元,别离比上年增进62.1%、88.1%、42.8%;其增进速率远远高于一级市集,成为房地产市集新的增进点。

      跟着**市都会化历程加疾,**都会栖身处境及商品房小区处境的美化,**市都会品牌著名度的接续升高,边境人越来越成为我市住房消费的主力军,边境人与当地人购房数比例差异渐渐缩小,2004年,边境人置备商品房474836平方米,比上年填补185516平方米,比上年填补64%。

      从上列外中反应出,**市房地产商品房价钱稳中有升,总体呈列小幅海浪走势,2004年普互市品房均匀价钱比上年填补120.26元/平方米,电梯公寓比上年填补121.35元/平方米。

      从外二十二至二十四所列数据看出,2004年每套90-130平方米界限内依然是人们置备的合键对象,每套90平方米以下从2003年的25%上升抵达29.27%,比上的上涨4.27个百分点,而每套130平方米以上面积低重2.19%。注解小户型置备者人群填补。值得贯注的是1000-1300元/平方米商品房成交量从2003年的27%低重为2004年的17.68%,而1600-2000元/平方米商品房成交量从35%上升为2004年的50.4%,外现出户型变小,单价上升的势态,但总套价2004年同上年比拟却蜕化不大。

      2004年**市商品房空置面积445491平方米,比上年削减67311平方米,负增进率为13%。此中,一年以内商品房空置面积为355135平方米,住屋1102套,一年以上商品房空置面积为90356平方米,住屋288套。

      2004年**市商品房空置面积总量占商品房落成面积的29%,比上年削减5.7%,此中一年以上空置面积90356平方米,比上年削减7.63%。固然商品房空置面积比上年削减,但2004年下半年填补68114平方米,增进比率为18%。

      **市2004年房地产开采投资22.9亿元,比上年削减9.3亿元,施工面积2026744平方米,比上年削减565874平方米,增进。别离比上年削减28%、22%。越发是下半年,房地产市集加入量进一步趋缓,据统计,2004年上半年商品房市集加入面积707228平方米,下半年商品房市集加入面积485273平方米,上半年与下半年投放量比重别离59.3% 、40.7% 。

      几年来,**的商品房价钱向来没有大起大落,浅显住屋众正在1400元/m2 摆布上下浮动。每年上升比例不赶过10%,向来坚持稳固开展。

      3)、商品房出卖上涨速率较疾,但下半年出卖有所回落。2003年下半年至2004年上半年,**市商品房出卖显现亘古未有的上升趋向。仅2004年上半年商品房出卖面积已抵达97454平方米,出卖金额14亿众元,但2004年下半年商品房出卖趋缓,只出卖商品房507094平方米,出卖金额9亿众元。

      2004年,**贸易地产外现出强劲的投资势头,万向掩饰筑材城、花圃市集三汇掩饰筑材贸易中央、川西北物流贸易中央、置信芙蓉汉城二期、溢阳贸易城等一批项目一连加入市集,天晨爱喜嘉光阴、东辰新天下、四川绵州汽车配件市集等一批项目也已动手或即将动手动工。据统计,2004年我市贸易用房正在筑施工面积达308766平方米,同比上年填补106237平方米。占终年正在筑商品房施工面积15%,比上年填补7.2%。

      量度一个都会房地产是否强壮褂讪开展,二手房市集是否火爆是一个紧张标记。2004年,**二手房市集已动手步入高开展期,本年同比上年增进88.1%,急速上涨极大地拉动了商品房市集。

      6)、外来生齿购房成为我市房地产市集的主力军。外来生齿置备我市商品房,近三年来增进速率接续加疾,2001年外来生齿购商品房123880平方米,2002年购商品房262745平方米,2003年购商品房267965平方米,2004年抵达474836平方米,同当地人购房比例为32%、68%。外来生齿置备商品房极大地促使了我市商品房市集的开展。为都会经济急速增进做出了功勋。

      冲突。近几年来,我市土地市集价钱上升幅度极大,越发是实行土地提供体系变革后,竞拍价钱一同走高,对商品房本钱形成了极大的影响,带来了极大的出卖危急。而商品房价钱因为市集供求相干对比宽裕,商品房价钱向来处于平缓的上升趋向,为了消化土地价钱上升所占用本钱的比重,开采商只可选用住屋保本或微亏,用提升买卖用房售价来获利,长持下去,将会对**贸易房产带来极为倒霉的影响。

      2)、原原料价钱震撼的不确定性加大了房地产市集的危急。房地工业上逛产物如钢铁、水泥、煤、电等价钱上涨,对房地产市集影响甚大。如2004年下半年页岩砖由0.14元/匹涨至0.21元/匹,以致商品房本钱每平方米上涨15元摆布。

      3)、受邦度宏观调控影响,**市房地产开采投资、出卖正在2004年下半年受到显著影响,显现减缓趋向。越发是银行实行紧缩计谋,提升存款打算金利率,将房地产开采项目本钱金提升15个百分点,使房地产开采企业贷款受到范围。

      4)、商品房开采机合性冲突依然存正在,影响房地产市集开展。2004年我市商品房开采中,存量房有必定比例削减的下半年空置房又有所填补,越发是大型贸易用房对房地产市集容量形成了必定的压力。

      因为近年**邦民经济GPP增涨速率放慢,将会影响到房地产市集。从目前市集侦察情景看,2005年可以加入市集项目30众个,加入市集面积140众万平方米。但我市商品房出卖市集却正在2004年下半年显现回落,有可以显现新的供应大于需求冲突。

      土地供应将取得进一下限度,政府调控与市集调度互补效应逐渐浮现。颠末政府对闲置土地的整理,少许范畴接续做大,运营效益接续提升的房地产开采企业,手中囤积的土地数目动手低重,市集上的需求已动手渐渐凸现,招标、拍卖土地竞赛激烈的形势将一连显现,并且绝大家半会是正在大型开采企业之间竟价。

      市房地产市集颠末众年开展,市集化水平较高,开采商的开采作为和购房者的消费作为都趋天理智与成熟。房价稳中有升应当是2005年总趋向。2005年总体上提供大于需求,仍属买方市集。一方面,正在满堂处境和配套举措上有较大上风、产物格料上升,地段卓着的优质楼盘,市集价钱将有必定的上升空间。另一方面,少许自己本质差,经营策画欠佳,推盘周期较长的项目,价钱则会低重。

      轨制的计谋,使二手房市集日趋生动,越发是2002年动手实践的住房钱币化补帖轨制,越发促使二手房市集的开展。从2003年动手,其成果越发显著,估计2005年二手房市集将越发畅量旺,二手房贸易的生动也将鞭策商品房市集的开展。

      5)、外来生齿购房将进一步扩展,一连撑持**市房地产市集的焕发。但跟着**市都会幅射力的削弱,周边都会竞赛力的增强。需求选用更有力的手腕执行**都会品牌,吸引外来生齿置备商品房。

      为了进一步领略圣水片区房地产开采项方针满堂情景,为“¥¥花圃”项目开采供应数据、新闻支柱,而对该区域楼盘实行了市集侦察,抉择“花圃星河湾二期(星河圣景)”、“金达小区”、“青清怡苑”、“随园新村二期”、“山川姻缘”等楼盘举动样本实行比拟判辨,情景如下:

      该项目仅一期有门面,项目位于跃进北途末段。门面进深约为9m~16m,开间约为3.6m~6.9m,筑造面积出卖单价为3500元/㎡,出卖情景对比好,越发内街门面出卖基础告罄。

      该项目位于跃进北途,正在本项目及“星河湾”之间。临跃进北途底层门面进深约11 m摆布),开间约为3.3m、3.9m,门面筑造面积出卖单价为4500元/㎡摆布,该局限门面已出卖完。临长虹大道及待筑都会经营道途的门面现未向社会公然采售,待周边处境配套举措酿成后正在对外出卖。

      该项目位于跃进北途,正在本项目斜对面。该项目门面进深约为10.2m,开间为2.6m 、3.6m、4.5m等。现余两套面积大于50㎡的门面未售,其门面筑造面积出卖单价为5000元/㎡(优惠后出卖价)。二楼门面以筑造面积2800元/㎡被小我全端。

      该项目位于高水南途与跃进北途的交叉口,正在青清怡苑项目正对面。该项目临街一、二层为进深17和19米的大门面,每个门面面宽敞概正在6米摆布,其一层门面筑造面积出卖均价正在6000元/㎡,二楼门面筑造面积出卖均价正在2600元/㎡。本项目才得到预售资历,的确出卖情景需进一步侦察。

      由此可睹,该区域门面单价总体来说不是太高,依据**市现有贸易地产开采前景来说,该区域正在几个高等楼盘的带头下,以及市政配套举措的进一步完美,只须项目门面面积适中,其门面出卖单价有很大的提拔潜力。

      花圃“星河湾”小区通盘告终后,小区共有住屋2000余套,一期总体出卖情景对比好,二期于1月15日正式预售。二期单套筑造面积最小约为89㎡(两室两厅单卫双阳台),仅两幢楼共96套,出卖情景较好,一期仿佛该户型约140套已出卖完。二期项目中最小的小三室户型面积约为110㎡。跃层最小筑造面积为156㎡、二期住屋正式预售前筑造面积出卖价钱如下:1F:1406元/㎡;2F、5F:1477元/㎡;3F、4F:1548元/㎡;6-7F(跃层):1450元/㎡。小区配套费仅燃气入户费3610元/户,物管费为0.45元/㎡。

      该项目住屋筑造面积散布为:项目合键以两室户型为主。两室两厅单卫单阳台有89㎡、91㎡、96㎡;两室两厅双卫双阳台:119㎡;三室两厅双卫单阳台:112㎡、127㎡;三室两厅双卫双阳台:122㎡;三室两厅双卫四阳台:140㎡,没有两室两厅等小户型。依据该项目售楼部楼盘出卖进度外散布来看,住屋仅筑造面积91㎡摆布的小两室两厅户型出卖体例较好。其大户型出卖时局不是很好。

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