• 怎样做好一份房地产市场调研报告 2019-07-02 17:52 作者:365体育_365在线_b
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      近年来,跟着住房轨制变革逐渐深切,邦度宏观经济策略驱动,天下房地家产均映现出强劲的发达势头。就我县而言,这一行业更是崭露头角,商品房增量商场、二手房存量商场、住房租赁商场都取得连接急迅发达,正在很大水平上改正了我县城乡空阔住民的住房条目,有力地促进了我县城乡创办和社会经济的急迅发达。房地家产已成为我县邦民经济的要紧家产,对改正住民住房情形起到了环节功用。然而,从我县房地产商场近况阐述,也存正在住房供需冲突、商场运作不楷模和土地价钱偏上等题目。县房管局对此高度偏重,于近期机合职员对1998-2003年全县房地产商场作了深切、精密、一共的调研,针对该行业发达中存正在的题目,订定了一系列行之有用的方法,踊跃开导该行业连接强壮发达。现就1998-2003年我县房地家产发浮近况、存正在题目及他日发达趋向阐述如下:

      (一)邦民经济急迅发达,黎民生计连接改正。1998-2003年,我县邦内坐褥总值由1998年的56.5亿元增添到2003年的96.5亿元,财务总收入由3.35亿元增添到7.53亿元;城镇住民人均可摆布收入由8502元增至14424元,农夫可摆布收入由3318元增至4702元。

      (二)房地产发达势头优良,已逐步成为要紧家产。1998年以还,我县房地产斥地现实实现投资额的年拉长幅度正在17.53%以上。2003年实现房地产投资额2.97亿元,有力地促进了全社会固定资产投资拉长和邦民经济发达,房地家产已成为我县邦民经济发达中的一支新力气。

      (三)土地供应情状(外格附后)。1999-2001年,我县房地产商场从无到有,处于发达期,土地供应量也逐年上升,加上旧城改制,至2001年抵达最高,项目数有26个,供应量为18.5894公顷,其顶用于居处用地供应量为8.2554公顷,占当年供应总量的44.4%。2002年因为政府宏观干扰,我县房地产商场进入低谷期,土地供应量最低仅为2.8854公顷,到2003年入手苏醒,供应量有所增添,达10.6276公顷。从供地起源看,存量土地与增量土地永诀占总供地量的11.72%和88.28%。2003年入手,邦度宏观调控策略执行,对增量土地行使略有降落,加大了旧城改制力度。其它,我县贸易、商场、旅逛等用地供应不众,这与我县经济发达组织及速率相合。近6年来,我县用于居处用地供应量为37.35448公顷,而用于贸易土地供应总量仅为7.3289公顷,商场、旅逛等其它谋划性用地供应量仅为2.3821公顷,可睹正在谋划性用地供应中,居处用地依旧占绝大一面,根本上齐集正在都市经营区内。

      (四)房地产斥地情状。从我县统计部分的数据显示,1998—2003年房地产斥地投资额震动较大。2002年为积年最高,共实现投资额5.73亿元,比2001年拉长3.1%。施工衡宇面积83.1万平方米,淘汰2.2%,告竣衡宇面积23.3万平方米,淘汰5.3%;商品房出售面积16.4万平方米,淘汰16.8%;年底商品房空置面积6.9万平方米,拉长102.9%。

      (五)房地产商场购销两旺,房地产价钱稳步上升。1998年以还,房地产出售总量年均维系正在15万平方米以上,个中居处出售总量每年根本维系正在12万平方米以上。据我县联体系计原料显示,我县商品住房均价从1998年的1200元/平方米,拉长到2003年的2200元/平方米,6年涨幅达83%。

      (六)购房动机爆发转移,由自住转为投资。我县有必然数目住民购房动机爆发转移,由素来自住转向以营利为目标。据2002年房展会统计,我县住民进货边区房产,70%以上是商铺。

      (七)行业界限急忙扩展,打制品牌房开企业。截止2003年合,全县房开企业发抵达43家,比旧年增添了8%。界限较大的5个企业投资额占全县商品房投资额的24%,一批界限大、角逐力强、品牌著名度高的房开企业脱颖而出。

      (八)房地产金融业发达优良,为房地产商场的良性发达供给强盛支撑。从1998年底至2003年底,我县各项房地产贷款金额从17.51亿元增添到37.10亿元,6年间拉长了2.12倍。2003 年底,房地产贷款比旧年同期拉长1.38%。房地产信贷生意是近几年来发达最速的信贷种类,部分住房贷款发达急忙。据黎民银行平阳县支行统计数据,我县正在2001年以前部分购房信贷廖廖无几,正在2001年部分购房信贷也只要623万元,仅占信贷总额的0.99%,而正在2003年部分购房贷款额就有8554万元,比2001年拉长13.7倍众,占贷款总额的8.95%。跟着政府宏观调控干扰,到2004年6月部分购房信贷比例虽有所降落,只要8.74%,但其总额已有8904万元,比2003年拉长350万元。由此可睹,我县房地产信贷给房地产商场供给了一个优良的信贷境遇,也给我县房地产商场的可连接发达供给了一个强有力的保险。

      (九)衡宇拆迁情状。我县旧城拆迁事务从1991年入手,正在研究中连接发达,现已变成一套斗劲完善的拆迁处分轨制。2002年出台《平阳县都市衡宇拆迁处分执行主意》,从以产权交换逐渐发达为以钱银补充安装为主,确保了拆迁两边当事人的合法权柄,展现了公然、刚正、公道性。同时,2004年又楷模了村庄村改拆迁处分事务,出台了《平阳县村庄衡宇拆迁处分暂行主意》。昆阳镇解放街北途钱银化拆迁安装取得空阔拆迁户的相同承认。

      (十)存量房产营业活动,健康住房供应系统。自1997年房改房上市策略出台后,存量房产营业活动。2003年存量房成交量达47.49万平方米,比上年拉长42.70%。同时,启动经济合用房,健康住房供应系统。区别主意住房供应办法,知足了区别收入家庭住房需求,大大改正了城乡住民住房条目,我县城镇住民人均住房面积抵达35.9平方米,农夫人均筑设面积抵达35.1平方米,居全市前线。

      (十一)住房保险系统情状。我县自1997年被列入邦度安居工程试点县以还,安居工程(经济合用房)变换了素来以简单途径的集资协作筑房,转为管理罗网干部、工矿企(事)业单元的干部职工住房疾苦。从1998年起到目前为止,邦度先后下达我县安居工程(经济合用房)创办界限共25万平方米。为设立和完满我县众主意的住房供应系统,管理最低收入家庭住房疾苦,县房改办按照市、县政府相合事务安排,拟将出台廉租住房执行主意。现按照该办的开头侦察摸底,我县最低收入家庭住民258户,吻合廉租住房立案的有215户(目前我县打定正在昆阳镇试行)。

      1、兴隆经济坚硬支持。近年来,我县经济维系较速发达速率,2003年全县邦内坐褥总值和财务总收入与1998年比拟,永诀拉长71%和125%。跟着经济急迅发达,住民生计取得鲜明改正,2003年全县城乡住民积蓄已达46.96亿元,与1998年比拟拉长191%。

      2、住房轨制变革连接深化。我县房改起步较早,目前住房公积金掩盖面达50%。跟着住房轨制变革逐渐深化,正在很大水平上刺激了住民购房踊跃性,从而开释出潜正在的宏伟住房消费能量。

      3、邦度宏观策略鼎力促进。一是消费减负,低浸入市门槛。自1997年以还房产营业契税、规费反复下调。由1997年之前成交额的6%下调至1.5%,2001年6月邦度算帐除去了47项创办性收费,2002年新筑商品房营业处分费按3元/平方米收取,二手商品、落地房营业处分费按6元/平方米收取,非居处营业处分费按12元/平方米收取,;二是推出部分住房贷款,加强住民购房力。自1998年推出房贷策略以还,我县各种金融机构和住房资金处分核心累计发放部分住房贷款余额11.7亿元。

      4、住民的消费组织升级和消费品位大大抬高。我县住民消费恩格尔系数,即“食”正在消费总支拨比重逐渐降落,已由1998年的36.9%降至2003年的31.4%,比天下均匀40%低8.6个百分点,这恰是增添住房消费的大好机遇。其它,我县住民“一步到位、一房到老”的住房看法慢慢淡化。单间式住房不再受追宠,而舒坦、宽大、精美的栖身境遇成为人人探索的主意,这给我县房地产商场注入了强盛的生气。

      5、都市化过程加快发达。近年来,我县踊跃推动都市化过程,加快了城镇人丁会集。据统计原料显示,2003年我县城镇总人丁达84.1万人,比1998年拉长4.7%,其余,加上每年上万外来务工职员,这无疑给我县居处发作宏伟需求。

      三、1998-2003年我县房地产商场运转中存正在的重要题目和深主意来由阐述

      总体上说,我县房地产商场化水平较高,房地家产维系较速强壮发达势头,但同时也存正在极少题目:一是住房供应与住民需求的冲突较高出,经济合用房和低价商品房供应远远不行知足商场需求。楼盘中大户型较众,小户型较少,抬高了商品房均价;二是宏观调控法子和行政处分手段跟不上房地产商场景象发达,一面房开企业的自我管理机制不敷完满,导致房开企业违规斥地、作假广告、违规出售、延期交房、面积缩水、衡宇质地差等题目;三是房地产投资拉长速率从容。我县近几年经济发达速率不速,导致了房地家产发达从容。2003年全县房地产斥地企业就有43家,而实现房地产斥地投资仅为2.9682亿元,并且从这几年房地家产占GDP的比重平素犹豫正在2.3%掌握,并没有浮现较大增幅,能够说房地家产对该县GDP的拉动并不鲜明,也没有发作界限效应;四是土地价钱偏高,以及少数乡(镇)土地供应缺乏设计,土地供应量过大,导致房地产斥地商巨额圈地,商品房用地供应缺乏周密经营,肆意性大;五是工薪阶级购房疾苦,衡宇空置率和空合率增大。据统计,我县房价上涨的同时,空置率和空合率也随之增大。2001年空置率为3.5624万平方米,2003年则上升为5.4121万平方米。2003年,我县商品房均价由2001年的1500元/平方米上扬至2200元/平方米。以我县的经济程度,双职工家庭年收入2.36万元算计,如一个家庭买60平方米商品房,不吃不喝必要近7年时代。所以导致浩瀚房源被少数有钱人进货,抬高了空置率和空合率,而真正必要购房的工薪阶级,因经济题目而难以购房,变成了工薪阶级购房疾苦,空置率和空合率却加大的冲突;六是房开企业整个程度不高。现有房开企业43家,个中仅有5家是2级天赋的企业,其余都是3、4级企业,于是群体本质较低;七是房产中介经纪机构界限较小。我县房地产商场上有120家房产中介经纪机构,界限较大的为数不众;八是土地商场运作不甚楷模。正在斥地地块获得的办法上,存正在订定、拍卖出让两种花式,因为两种花式并存,酿成房地产斥地商危险不均、斥地本钱区别等;九是斥地的小区品位不高。我县房地产斥地至今,居处精品少,小区品位都较低,上界限、上层次的居处小区屈指可数。

      1、要加快房地产宏观发达战术钻探和房地家产发达总体经营的编制。房地产宏观发达战术钻探和房地家产总体经营将调和永恒以还由于行政区面积过小对我县可操作性提出策略手段;将把房地产用地拓展与老城区效力改制相纠合,同时夸大生态境遇。通过总体经营的编制与执行,真正完成“自然一空间一人体裁系”的整个格式和发达形式。要正在巨额调研的本原上,订定好近、远期房地产斥地设计,无误打点好“度”和“量”的合联,以有用防备该县房地家产“泡沫”发作。正在订定设计时要分身“两端”,当令调控斥地组织,从此居处要兼顾探讨社会各阶级住房需求,奇特要体贴“子民住房”,要中心向中、低收入家庭倾斜,使他们买得起房,有屋子住。

      2、要增强对房地产发达钻探,抬高宏观调控才智。增强房地产商场的阐述和钻探,逐渐设立房地产商场的预警和音讯披露轨制,抬高对商场的阐述和判定才智,增强宏观调控才智,并无误开导房地产的投资和消费,设立健康房地产商场预警机制。

      3、要支配商品房价钱非平常上涨。一是要按照房地产商场需求,维系土地合理的供应量和供应比例,加大经济合用房创办,限度高级居处的盲目斥地和大界限创办,以防备浮现积存;二是要加强房地产商场透后度,给房开商制造平等角逐境遇。同时,要科学、合理订定招、投标主意,防备地价以“天标”中标;三是要加快设立房地产商场监测系统,对商场供求比例、价钱走势实时实行需要的音讯的收罗和反应,以开导房开企业做好商场的细分和定位,避免盲目性,并有利于政府实时实行宏观调控。

      4、要盘活存量土地,增添土地有用需要,确保适度土地供应总量,逐渐设立梯度土地供应系统,尽恐怕知足区别主意居处需求。跟着都市化过程加快,创办和房地产用地的需求与可需要量之间的冲突日益锐利。所以,要适度拓展该县发达空间,抬高土地供应才智。加大本原办法创办,诈骗好闲置土地,变革现有土地产权营业轨制,促使城乡内部巨额的存量和低度诈骗土地进入商场。恳求土地出让负担单元要服从设计出让时代,依时交地,确保用地设计亨通实现,逐渐设立梯度土地供应系统,知足区别主意居处需求。

      5、要厘正和增强房地产营业商场处分。一是要增强商品房预(销)售处分,楷模商品房出售合节,消释购房者后顾之忧;二是要增强房产经纪机构处分,楷模房地产中介作为;三是要简化房产营业手续,抬高办证速率。

      6、要极力抬高居处整个质地与抬高房开企业整个本质。鼎力倡导和开导房开企业创筑精品名牌居处产物,抬高居处创办品位,正经支配低层次、小界限斥地创办。要以廉租住房项目创办为龙头,促进我县居处创办向新的更高主意发达。要连接优化栖身小区境遇,优化套型安排,充斥合理诈骗空间,重视资源的充斥俭朴和归纳诈骗,筑制生态居处,使我县居处创办朝着家产化目标发达。要采用扶优限劣手段,正经入市门槛,对那些无资金能力、缺乏天赋的房开企业,通过楷模商场经济顺序实时算帐出局。同时,订定极少优惠策略,向房地产行业中相对能力强、荣誉好的企业倾斜,使企业做大做强,以符合入世后的新景象。

      7、要加大经济合用房创办力度,变革创办和供应的办法。变革中心要展现正在6方面:一是要一共执行经济合用房创办项目招标事务,变革房地产斥地创办体例;二是要鲜明界定经济合用房进货圭表,变革供应处分办法;三是要按照低收入家庭现实情状,变革完满住房保险体例;四是要正经经济合用房营业作为,变革营业处分轨制;五是要增强对经济合用房价钱羁系体系钻探,变革本钱支配系统;六是要正经支配经济合用房单户筑设面积,优化户型空间,变革创办户型圭表。同时,加快启动中、低价位大型居处小区创办。

      8、要抬高防御金融危险认识,加强信贷处分。一是要支配总量,合理调动组织,实行区别策略,以支配房开正在住房消费资金中的比重,控制投资、谋利需乞降太过超前消费;二是要正经信贷处分,依法、依规贷款,真实加强贷后处分;三是要正在踊跃供给土地收购储蓄机构信用贷款的同时,加强贷款监控,实行封锁运转;四是要增强对部分住房贷款处分,一方面要接续支撑当地住民自住购房,适度抬高首付额度,另一方面罢休对异地购房、众套购房的部分贷款。

      9、要楷模发达物管。要纠合文雅创筑举动和综治事务,踊跃采用行政、经济、司法等法子,正在全县城镇畛域内,一共执行物管。房管部分动作行业主管部分,要纠合现实,踊跃展开试点事务、并戒备总结体验,为推动物管家产化奠定坚实本原。

      10、要增强房地产斥地监控力度。据领略,目前昆阳镇房开用地较大,已远远赶过外地住房需求量,这将影响一切地域房地产商场有序强壮发达。要增强对该镇房开的羁系力度。规矩享用独立审批土地权限3年到期后不行接续延期,设立健康团结有序的房开商场,正在全县土地总量支配上,既要相宜增添供应、缓解供需冲突,又要防备土地供应太过投放,变成商场危险。

      归纳我县房地产发浮近况能够看出,现时我县房地家产景象可说是喜忧各半,既不行盲目乐观,也不行妄自单薄。1998年以还,我县房地产价钱上涨具有客观肯定性,是我县房地家产发达流程的肯定结果,相对较大需求空间对房价的上升供给了确切需求支撑,而不是纯粹投资动机驱动下“虚涨”。这是“平阳景象”区别于“海南景象”的实质之处,也是我县能正在房价较速上涨的同时,维系较低商品房空置率和提防泡沫才智的重要来由。基于以上布景阐述,我县房地产商场依旧有较大发达空间。重要外示正在:

      1、都市化过程发达必要给我县房地家产供给发达宏伟空间。“修筑‘一都三县’,创办新平阳”,率先根本完成今世化是近几年我县发达的要紧战术。“住正在平阳、逛正在平阳、学正在平阳、创业正在平阳”是都市发达主意定位,这将有用拉动我县潜正在房地产需求。疏散老城,创办新区,都市创办和人丁构造逐渐向县城外围地域疏散,加快都市化过程,修筑“大平阳”发达战术。我县行政区域扩展,为我县经济发达带来机会,给房地产商场供给更众发达空间。按照拉拢邦联系机构统计原料解说,人均GDP正在800-8000美元之间为房地家产的起步及急迅上升阶段。只要人均GDP正在13000美元以上时,房地家产才步入降落阶段。我邦目昔人均GDP正在800美元掌握,而我县人均GDP已赶过1250美元。其它正在90年代,昌盛邦度人均住房筑设面积为:美邦60平方米,英邦38平方米,德邦38平方米,法邦37平方米,日本31平方米。邦际体验解说,正在人均住房筑设面积抵达30平方米之前,房地产商场会维系茂盛住房需求。我县动作温州市较具集聚效应的大县,具有较大发达潜力。

      2、我县巨大配套工程创办及居处创办供需和组织的冲突给我县房地产供给发达潜正在动力。我县区域旧城包庇和改制历程10众年极力,住民住房条目取得鲜明改正。但正在我县区域畛域内仍有成片地块改制尚未实现,奇特是昆阳镇解北11.87万平方米的危旧居处拆迁改筑,按25%扩面筹划,需管理拆迁购买住房筑设面积14.84万平方米。其它,鳌江镇火车站的后年开通,瓯南大桥把鳌江、水头镇和苍南县龙港连为一体,对整片区域也起到很大促进功用。固然,2004年前我县房地产斥地项目用地已累计供应面积28.7134公顷,土地供应面积攒计可筑商品房43.0701万平方米,而近年来执行怒放人丁策略,每年新增人丁正在0.4-0.5万人,这里虽有经济合用房需要,但还不行知足。所以,急需加大居处区创办,我县房地家产居处投资空间仍未抵达饱和。

      3、我县经营与人丁发达的购房需求量将连接拉长,给我县房地家产供给发达线万人。按照我县相合经营原料,经营近期2005年户籍人丁为85.88万人,远期2010年户籍人丁为88.41万人。目前,跟着该县招商引资,暂住人丁连接涌入,以及失地农夫转为非农民丁、引进人才等成分,该县从此几年人丁拉长情状,城镇总人丁以每年4000-5000人速率拉长,个中非农民丁增量为每年3000-4000人,暂住人丁为每年200-300人。

      R:暂住人丁中经商、办厂及筹商供职等收入斗劲高具有购房才智的人群比例(臆度正在9%掌握)

      F:暂住人丁中具有购房才智的人群现实恐怕购房比例按5%筹划得出每年新增人丁住房需求总量:

      因为目前我县栖身正在老城区的衡宇都是落地房,按照2003年我县统计年鉴里数据显示本年我县城镇人均住房行使面积为35.9平方米,栖身程度应当属于中等程度。但跟着经济发达及收入的增添,人们对改正栖身条目标期望也随之猛烈,肯定进货新房换旧房,参照邦际体验,如以非农业人丁4万户为基数,按每年每户增添1平方米筹划,年需求量为4万平方米掌握。

      因为房地产具有保值、增值效力,必然数目标投资需求是肯定存正在的。近年来,有相当数目标社会闲置资金进入房地产商场,一大一面人都成了“炒房一族”,其手头上衡宇根本上有2至3套,但按照现时房地产商场低入住率,一朝能够获利,根本上城市出售。再加上近几年以前外出经商的人还乡投资房地产等成分,臆度正在我县投资对商品房的需求量,占新增城镇人丁住房需求、经济发达住民改正栖身条目对商品房的需求总和的30%掌握。总之,从目前土地供应情形与他日商场需求阐述,从此房地产商场将会加倍完满和成熟,住房消费将会更趋理性。

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